Նշեց Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահը
Անշարժ գույքի շուկան մշտական հետաքրքրության առարկա է եւ ամեն մի փոփոխություն անմիջապես իր արձագանքն է գտնում հասարակության մեջ։ Վերջերս կառավարության որոշմամբ փոփոխվեց հողի կադաստրային արժեքի հաշվարկման կարգը։ Թե ի՞նչ նպատակով կատարվեց եւ ի՞նչ արդյունքներ կտա, փորձեցինք տեղեկանալ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահ Մանուկ Վարդանյանից, միաժամանակ խնդրելով ներկայացնել շուկայի ընդհանուր վիճակը։
- Անշարժ գույքի շուկան ինչպիսի՞ փոփոխություններ է արձանագրել անցյալ տարի։
¬ Ակտիվությունն այստեղ պահպանվել է։ 71500 գործարք է գրանցվել անցյալ տարի։ Նախորդ 2002 թ. այդ թիվը մոտ 63 հազար էր։ Գների աճը եւս շարունակվել է։ Երեւան քաղաքի միջին գնային աճը կազմել է 45 տոկոս։ Սա ընդհանուր առմամբ, իսկ Կենտրոն եւ Արաբկիր համայնքներում աճը կրկնակի է եղել։ Նմանատիպ աճ կա ամբողջ հանրապետությունում։ Որ բազմաբնակարան բնակելի տների գնային աճն ավելի բարձր է, քան անհատական տներինը։ Դա արդյունք է այսպես կոչված էլիտար շենքերի կառուցման, որոնք անհամեմատ ավելի լավ բնակարանային պայմաններ ունեն, քան անհատական տները։ Այս բնակարանները հիմնականում Կենտրոնում են, մյուս համայնքների անհատական տները հասու են ավելի շատ միջին խավին։
Վերլուծելով շուկայի կառուցվածքը, տեսնում ենք, որ 2003 թ.-ին այստեղ էլ փոփոխություններ են եղել։ Եթե 4-5 տարի առաջ իրականացվող գործարքների շուրջ 80 տոկոսը օտարումն /առք ու վաճառք, ժառանգություն, փոխանակում/ էր, ապա հիմա այդ ցուցանիշը կազմում է 55-60 տոկոս։ Ավելացել են վարձակալության, գրավադրման գործարքները։
- Ակտիվությունը շուկայում բացի տնտեսական աճից ուրիշ ի՞նչ գործոններով է պայմանավորված։
¬ Առաջինը քաղաքական եւ սոցիալական կայունությունն է։ Ակնհայտ է, որ անշարժ գույքի շուկայում ձեւավորվում է նաեւ բիզնեսը։ Դրան նպաստում են թե մասնավոր գնահատողները, թե ռիելտորական գործակալությունները, նաեւ ապահովագրական գործակալությունները։ Վերջիններս ոչ միայն գույքն են ապահովագրում, այլեւ գործարքները այդ գույքի նկատմամբ։ Սրանք վստահություն են առաջացնում մարդկանց մեջ։ Սակայն անշարժ գույքի շուկան բավականին զգայուն է։ Թեթեւ քաղաքական կամ տնտեսական ցնցումները միանգամից անդրադառնում են շուկայի վրա։ Վերջինիս զարգացմանը նպաստում են նաեւ մասնագիտացված մամուլի, հեռուստահաղորդումների ստեղծումն ու գործունեությունը, Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի հրապարակած ամենամսյա հաշվետվությունները։ Այսինքնՙ որքան լիարժեք է տեղեկատվությունը, այնքան գործընթացն արագ է զարգանում։
- Պարոն Վարդանյան, անցյալ տարվա դեկտեմբերին կառավարությունը որոշում ընդունեց հողի կադաստրային արժեքի գնահատման նոր կարգ սահմանելու մասին։ Ի՞նչ կարգ է դա եւ ինչ է ենթադրում։
¬ Դեկտեմբերի 24-ի որոշմամբ վերանայվեց բնակավայրերի հողերի կադաստրային գնահատման կարգը։ Ակնհայտ է, որ գործող կադաստրային արժեքները բավական ցածր էին։ Մասնավորապես մայրաքաղաքի կենտրոնում 1 քմ-ի արժեքը 2500 դրամ էր, այն դեպքում, երբ դրա շուկայական արժեքը գնահատվում էր 400-1000 դոլար։ Իսկ, օրինակ, Ավանում 1 քմ հողի շուկայական արժեքը տատանվում էր 15-20 դոլարի սահմաններում, կադաստրային արժեքը 342 դրամ էր։ Հետեւաբար կադաստրային արժեքների փոփոխության անհրաժեշտություն կար։ Խնդիրն այսպես էր դրվածՙ կադաստրային արժեքը հնարավորինս մոտեցնել շուկայական գներին, որը սակայն չպետք է ազդեցություն ունենար հողի հարկի գործող դրույքաչափի վրա։ Այսինքնՙ սեփականատերերի մեծաթիվ խավի վրա այդ փոփոխությունը չպետք է զգացվեր, նրանք պետք է շարունակեին վճարել նույն գումարը։ Այդ փոփոխությունը պետք է կիրառվի պետական եւ համայնքային սեփականության հողերի նկատմամբ գործարքներիՙ վաճառքի կամ օգտագործման իրավունքով տրամադրելու ժամանակ, մեկնարկային գներ սահմանելիս։ Դա նշանակում է, որ կնպաստեր օբյեկտիվ գնագոյացմանը եւ հողի սպեկուլյատիվ վաճառքին դիմակայելուն։ Այս ուղղությամբ, իհարկե, առաջին քայլն է արվել։ Նախկին արժեքները սահմանվել էին 1994 թ.։
- Ի՞նչ է նշանակում գոտիականության փոփոխությունը։
¬ Երեւանը նախկինում բաժանված էր 5 գոտիների, այժմ շուկայի ուսումնասիրության արդյունքում բաժանվեց 9 գոտիների, իսկ հանրապետությունըՙ 15 գոտիների։ Նպատակը այն էր, որ չստեղծվեր մի իրավիճակ, երբ շենքի տակ եղած հողը գտնվեր այլ գոտում, շենքըՙ այլ գոտում։ Այսինքն, որ գույքահարկի բազաները համապատասխանեցվեին։ Ասեմ, որ որոշակի իրարանցում կա կադաստրային արժեքների գնահատման կարգի վերանայման առնչությամբ, չնայած դրանք դեռեւս հեռու են գործող շուկայական գներից։ Այդ իրարանցումը, կարծում եմ, օբյեկտիվ հիմքեր չունի։ Նշեմ նաեւ, որ արժեքների վերանայումը, բացի հողի հարկի դրույքաչափից, որեւէ ազդեցություն չի ունենում գյուղատնտեսական նշանակության հողերի վրա։
- Կադաստրային արժեքի հաշվարկման նոր կարգը հնարավո՞ր է, որ հանգեցնի շուկայական գների բարձրացման կամ այլ փոփոխությունների։
¬ Եթե հողի 1 քմ-ի շուկայական գինը քաղաքի կենտրոնում 400-1000 դոլար է, ապա կադաստրային արժեքի 100 դոլարը դեռեւս բավական հեռու է շուկայական գնից։ Միաժամանակ մենք ակնկալում ենք, որ թափանցիկ աճուրդների եւ մրցույթների դեպքում առաջարկվող մեկնարկային գինը կաճի եւ կմոտենա շուկայականին։ Իմ կարծիքն այն է, որ նոր կարգը շուկայական գների վրա ազդեցություն չի կարող ունենալ։ Ընդհակառակը, կնվազի գործարքների ստվերային մասը։
- Իսկ կադաստրային արժեքի փոփոխությունները բազմաբնակարան շենքերի եւ բնակելիների շուկայական գների վրա ե՞ւս ազդեցություն չեն թողնի։
¬ Դա բնակարանների գնի վրա բացարձակապես չի ազդի, որովհետեւ հողի կադաստրային արժեքը կապված չէ բնակարանների գների հետ։ Իհարկե, բնակարանի արժեքը ներառում է գտնվելու վայրը, բայց կադաստրային արժեքը դրա վրա չի ազդում։
ԱՐԱ ՄԱՐՏԻՐՈՍՅԱՆ