Անվիճելի է, որ Հայաստանում հիպոթեկի կայացման մեջ շահագրգիռ են ոչ միայն եւ ոչ այնքան բանկերը կամ իշխանությունները, որքան շարքային քաղաքացիները, որոնք չունեն բավարար միջոցներ բնակարան գնելու համար, բայց ունեն կայուն աշխատանք եւ վարձատրություն ու կարող են բնակարան ձեռք բերել դրա համար վճարումներ կատարելով տարիների ընթացքում: Կառավարությունը երեկ հաստատեց հիպոթեկի ներդրման նպատակով առաջարկված օրենսդրական փոփոխությունների փաթեթը, որը լրագրողներին ներկայացրեց անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի նախագահ Մանուկ Վարդանյանը:
Համաձայն այդ փաթեթի, հստակեցվել է անշարժ գույք հասկացությունը, հողը եւ նրա վրա գտնվող շինությունը ճանաչվում են որպես մեկ միավոր: Նախկինում դրանք առանձին-առանձին էին նշվում: Նոր դրույթ է կառուցման եւ կառուցապատման իրավունքը: Այդ դրույթով կառուցապատման իրավունք պետք է ունենա միայն հողի սեփականատերը: Եթե այդ իրավունքը տրվում է օգտագործման որոշակի ժամկետով (99 տարով), ապա դրա վրա կառուցվող շինությունը կառուցողի սեփականությունն է, քանի դեռ նա օգտագործում է այդ հողը: Ժամկետի ավարտից հետո նրա վրա կառուցված շինությունը մնում է հողի սեփականատիրոջ սեփականությունը: Բացի այդ, հողամասի վրա գտնվող շենքը չի կարող վաճառվել առանց հողամասի: Եթե սեփականատերը վաճառում է այդ շենքի մի մասը, ապա դա նշանակում է, որ վաճառում է նաեւ հողի նույն մասը:
Ընդհանուր օգտագործման կանաչ տարածքները չեն կարող սեփականության իրավունքով փոխանցվել որեւէ մեկին: Իսկ պետական կամ համայնքային սեփականության հողերն այսուհետեւ օգտագործման իրավունքով չեն տրամադրվելու, այլ միայն վաճառվելու են: Հողը պետք է վաճառվի մեկ փուլով, մինչդեռ հիմա նախ տրամադրվում է օգտագործման, հետո օգտագործողը կրկին դիմում է սեփականության իրավունք ստանալու համար:
Արդեն կառուցված բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր տարածքները համարվում են բաժնային սեփականություն: Նոր կառուցվող շենքերում հիպոթեկայի առարկան բնակչի ապագա բնակարանի չափին համապատասխան հողի բաժնային սեփականությունն է:
Բնակարանային օգտագործման իրավունքն է հստակեցվում: Ինչպես տեղեկացրեց Մանուկ Վարդանյանը, մինչեւ 2006 թ. դեկտեմբերի 31-ը բնակօգտագործման իրավունք ունեցող մարդիկ պետք է պայմանագիր կնքեն սեփականատիրոջ հետ, այլապես կզրկվեն բնակօգտագործման իրավունքից: Այդ գործընթացը դյուրացնելու նպատակով նոտարական գրասենյակները պայմանագրերը կվավերացնեն անվճար:
Ինքնակամ կառույցների մասին տեղեկացվեց, որ կառավարության հաստատած օրենսդրական փոփոխություններով, ինքնակամ կառույցներ ունեցող օրինական շինությունները կգրանցվեն, բայց նշելով ապօրինի հատվածի առկայությունը: Այդ շինությունները, չնայած ապօրինի կառույցի առկայությանը, կարող են լինել հիպոթեկայի առարկա: Գրանցման մերժման դեպքում պետք է հղում կատարվի, թե կոնկրետ ո՞ր օրենքի կամ իրավական ակտի որ հոդվածի համաձայն է դա արվում: Ներկայումս ամրագրված է «օրենսդրական նորմերին չհամապատասխանելու դեպքում» անորոշ պատճառաբանությունը:
Մանուկ Վարդանյանն ընդգծեց, որ հիպոթեկայի առարկա է միայն քաղաքացիների եւ իրավաբանական անձանց անշարժ գույքը, իսկ պետական կամ համայնքային սեփականությունը չի կարող այդպիսին դիտարկվել: Հիպոթեկայի համար պետական տուրքերը նվազեցվել են եւ հասցվել բազային չափի: Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահը ներկաներին հիշեցրեց նախօրեին «Անշարժ գույքի գնահատման մասին» օրենքի քննարկումը, նշելով, որ այն նույնպես այս փաթեթի բաղկացուցիչ մասն է: Այս օրենքում կարեւորվում է այն հանգամանքը, որ մասնավոր գնահատողներն անշարժ գույքը գնահատելիս պետք է երկու մեթոդ կիրառեն, եւ այդ մեթոդների կիրառման արդյունքում գնահատված արժեքը չպետք է մեծ տատանումներ ունենա:
Բանկային համակարգի վերաբերյալ ընդունված փաստաթղթով բանկն իրավունք ունի արտադատարանային կարգով բռնագանձել անշարժ գույքը, եթե հիպոթեկային վարկի դիմաց վճարումները չեն կատարվել: Միաժամանակ, դրան հակակշռելու նպատակով, բանկերը կարող են գնահատել գույքը միայն գնահատողի լիցենզիա ստանալու դեպքում, իսկ քաղաքացին գրավի դրած բնակարանը կարող է վաճառել եւ բանկին ունեցած պարտքը փակել կամ փոխանցել բնակարանը գնած սեփականատիրոջը:
«Որքա՞ն կկազմեն հիպոթեկային վարկավորման տոկոսադրույքները» հարցին Մանուկ Վարդանյանը պատասխանեց, որ դրանք նվազման միտում ունեն, եւ իր կարծիքով մինչեւ տարեվերջ դրանք կարող են հասնել տարեկան 10 տոկոսի, իսկ վարկավորման ժամկետըՙ 10 տարվա:
ԱՐԱ ՄԱՐՏԻՐՈՍՅԱՆ