Նման հնարավորություն է տալիս հողի կադաստրային ցածր արժեքը
Բոլորս գիտենք, որ Հայաստանը սակավահող երկիր է, բայց որ հողի արժեքը այդպես էլ մնում է չգիտակցված եւ հաճախ օտարվում է «ջրի» գնով, նույնպես փաստ է: Խոսքը հողի կադաստրային արժեքի մասին է, որը հիմք է դառնում պետական եւ համայնքային հողերի վաճառքի աճուրդների ժամանակ, ինչպես նաեւ հողի հարկը հաշվարկելիս: Ներկայումս ստեղծված է մի իրավիճակ, երբ հողի շուկայական արժեքի եւ կադաստրային արժեքի զգալի տարբերության պատճառով մի կողմից սահմանափակ թվով մարդիկ էժան գներով դառնում են խոշոր կամ առավել թանկ գնահատվող հողերի տերեր, մյուս կողմիցՙ պետական եւ համայնքային բյուջեներ չեն մտնում լուրջ գումարներ, միաժամանակ կոռուպցիոն լայն հնարավորություններ ստեղծելով: Փորձենք առավել հանգամանորեն ներկայացնել այս ոլորտում ստեղծված կացությունը:
Հայաստանի Հանրապետության տարածքում հողի կադաստրային արժեքը սահմանվում է ըստ գոտիների: Ներկայումս այդպիսի 16 գոտիներ կան: Առավելագույն կադաստրային գինը կազմում է 1 քմ-ի համար 60 հազար դրամ, որն ընդգրկում է Երեւանի փոքր կենտրոնը, իսկ նվազագույնըՙ ... 96 դրամ: 16-րդ գոտու տարածքում են գտնվում այնպիսի հեռավոր բնակավայրեր, ինչպես, օրինակ, Մեղրու տարածաշրջանի Նյուվադի կամ Շվանիձոր գյուղերը, Տավուշի մարզի Չինարի կամ Ոսկեպար գյուղերը: Սակայն այդ գոտում միայն սահմանամերձ բնակավայրերը չեն: Նման բնակավայրեր կան նաեւ մյուս մարզերի ոչ սահմանային տարածքներում:
Շուկայական եւ կադաստրային գների անբնական մեծ տարբերությունն անմիջապես աչք է ծակում: Օրինակՙ Երեւանի փոքր կենտրոնում հողի շուկայական գները տատանվում են 1 քմ-ի համար 300-500 հազար դրամի սահմաններում, իսկ կադաստրայինը, ինչպես արդեն նշեցինք, կազմում է 60 հազար դրամ: Հաջորդ գոտիների դեպքում այդ տարբերությունն ավելի զգալի է: Օրինակՙ 2-րդ գոտում կադաստրային գինն արդեն 39 հազար դրամ է, 3-րդումՙ 25 հազար դրամ: Դրանք ընդգրկում են Կենտրոն եւ Արաբկիր համայնքների տարածքները, որտեղ նույնպես շուկայական գները շատ չեն զիջում վերեւում մատնանշված մայրաքաղաքի փոքր կենտրոնի գնին:
Մարզերում նույնպես պատկերը համանման էՙ շուկայական գները, ինչպես եւ Երեւանում, բազմիցս գերազանցում են կադաստրային գներին: Մինչդեռ զարգացած երկրներում հողի կադաստրային արժեքը սահմանվում է շուկայական գնի 60-70 տոկոսի չափ: Կարելի է պատկերացնել, թե ինչ չնչին գնով են աճուրդների ժամանակ հողեր ձեռք բերել եւ կառուցապատում կատարել Սեւանա լճի ավազանում, Ծաղկաձորում կամ Ջերմուկում: Օրինակՙ Ծաղկաձորում, որը գտնվում է 7-րդ գոտում, 1 քմ կադաստրային արժեքը կազմում է 4500 դրամ, Սեւանա լճին հարող տարածքներից ամենաբարձր կադաստրային արժեք ունեցող Սեւան եւ Գավառ քաղաքներում կազմում է 1200 դրամ (10-րդ գոտի), չխոսելով արդեն, որ լճին անմիջապես մոտ գտնվող մյուս բնակավայրերում կադաստրային արժեքները ըստ գոտիների 1 քմ-ի համար սկսվում են 96 դրամից մինչեւ 810 դրամ 11-րդ գոտում: Նույնըՙ Ջերմուկում, որի աջափնյա մասը գտնվում է 10-րդ գոտում, ձախափնյանՙ 11-րդում, 1 քմ-ի կադաստրային արժեքը համապատասխանաբար 1200 եւ 810 դրամ է: Շուկայական գները այդ բնակավայրերում երեւի շատերին է հայտնի: Այդուհանդերձ, նշենք, որ համաձայն անշարժ գույքի կադաստրի հրապարակված տվյալների, Ծաղկաձորում հողի շուկայական գինը մոտ 270 հազար դրամ է, Սեւանումՙ 100 հազար դրամ, Գավառումՙ 55 հազար դրամ, Ջերմուկումՙ 100 հազար դրամ: Ինչպես երեւում է շուկայական եւ կադաստրային գների համադրումից, որոշ դեպքերում դրանց տարբերությունը տասնյակ եւ նույնիսկ հարյուր անգամների է հասնում: Սակայն անգամ դա ամբողջ դժբախտությունը չէ:
Բանն այն է, որ հողերի օտարման աճուրդներ կազմակերպելիս, համաձայն հողային օրենսգրքի, աճուրդի մեկնարկային գինը «չի կարող պակաս լինել կադաստրային արժեքի 50 տոկոսից», իսկ սահմանամերձ, լեռնային եւ հեռավոր բնակավայրերումՙ 30 տոկոսից: Որպես կանոն, աճուրդների ժամանակ մեկ քայլից ավելի գնի բարձրացում տեղի չի ունենում: Ավելի պատկերավոր ցույց տալու համար թե ինչ է տեղի ունենում, անդրադառնանք վերեւում մեր հիշատակած բնակավայրերի օրինակին: Փաստորենՙ Ծաղկաձորում 1 քմ հողը կարելի է գնել 4500 դրամ կազմող կադաստրային արժեքի 50 տոկոսից փոքր-ինչ բարձր գնովՙ 2500 դրամով, Ջերմուկումՙ 500-800 դրամով, Սեւանում կամ Գավառումՙ նմանապես: Չխոսելով այն մասին, որ հեռավոր եւ սահմանամերձ բնակավայրերում, որոնք գտնվում են 16-րդ գոտում եւ որտեղ աճուրդների մեկնարկային գինը հողի կադաստրային արժեքի 30 տոկոսի չափով է, կարելի է հող գնել 1 քմ-ն ... 30-35 դրամով: Ի դեպ, վերջերս իրականացրած ստուգումներով նման փաստերի մասին տեղեկություններ հրապարակեց ՀՀ Վերահսկիչ պալատը, երբ չնչին գումարներով հող գնելով կամ վարձակալելով Սեւանի առափնյա գոտում եւ այլ վայրերում, կառուցապատումներ էին իրականացվել: Եվ բնական է, որ հարց է առաջանում, թե ե՞րբ են ի վերջո փոխվելու հողի կադաստրային արժեքները, հատկապես որ օրենքով նախատեսված է դրանց անդրադառնալ յուրաքանչյուր տարի: Անցած տարիների ընթացքում դրանք ընդամենը մեկ անգամՙ 2003-ին փոխվեցին եւ որոշակիորեն բարձրացան:
Թերեւս հիմա ամենահարմար պահն է հողի կադաստրային արժեքների վերանայման համար: Միջազգային ֆինանսական ճգնաժամը դժվարություններ կստեղծի ինչպես պետական բյուջեի եկամուտների, այնպես էլ համայնքային բյուջեների համար: Հողի աճուրդներից ստացվող գումարները կարող են հավելյալ եկամուտ ապահովել դրանց համար: Հատկապես որ դա չի շոշափի բնակչության գերակշիռ մասին, քանի որ, ինչպես նշեցինք, չնչին գումարներով հողեր են ձեռք բերում սահմանափակ թվով ունեւոր մարդիկ: Դա գուցե նրանց այնքան էլ դուր չգա, բայց հասարակական եւ պետական շահը պետք է գերադասվի, այլ ոչ թե առանձին մարդկանց կամ մարդկանց խմբի: Ինչ վերաբերում է հողի հարկին, ապա նրա հաշվարկման համար կարելի է հիմք ընդունել ներկայիս կադաստրային արժեքները: Ինչը նշանակում է, որ հողի հարկն առայժմ կմնա անփոփոխ եւ չի շոշափի բնակչության լայն շրջանակի շահերը: Իսկ հողերի աճուրդների համար հողի կադաստրային արժեքը բարձրացնելը եւ գոնե որոշ չափով շուկայական արժեքին մոտեցնելը հրատապ անհրաժեշտություն է, որի մասին ժամանակն է, որ կառավարությունը գիտակցի:
ԱՐԱ ՄԱՐՏԻՐՈՍՅԱՆ